Mietvertrag kündigen: Frist, Form, Nachmieter und Kaution

Das Wichtigste in Kürze

Die Frist: § 573c BGB und der dritte Werktag

Für unbefristete Wohnraummietverträge regelt § 573c Abs. 1 BGB die Frist mit einem Satz: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“ Dahinter stecken zwei Regeln. Erstens: Die Frist beträgt etwa drei Monate. Zweitens: Sie läuft immer zum Monatsende, und der laufende Monat zählt nur mit, wenn die Kündigung bis zu seinem dritten Werktag beim Vermieter angekommen ist. Ein Tag später, und das Mietverhältnis endet einen Monat später.

Diese Frist ist eine Obergrenze zu Ihren Gunsten: Nach Absatz 4 ist jede Vereinbarung unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweicht. Steht im Mietvertrag „Kündigungsfrist sechs Monate für beide Seiten“, gilt für Sie trotzdem die gesetzliche Frist. Kürzere Fristen sind dagegen erlaubt — etwa bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Absatz 2). Für möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters, den dieser überwiegend selbst bewohnt, gilt nach Absatz 3 eine kurze Frist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats.

Wer zählt als Werktag? Der Bundesgerichtshof hat 2005 entschieden, dass der Samstag bei der Berechnung des dritten Werktags mitzählt — mit einer Ausnahme: Fällt der dritte und damit letzte Tag der Frist selbst auf einen Samstag, verschiebt sich das Fristende nach § 193 BGB auf den nächsten Werktag (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04). Sonntage und gesetzliche Feiertage sind keine Werktage. Beginnt ein Monat also an einem Freitag, sind Freitag und Samstag der erste und zweite Werktag, der Montag der dritte.

So rechnen Sie die Frist aus

Die Grafik zeigt an einem Beispiel, wie ein Tag über die Frist entscheidet. Scrollen Sie — die Darstellung läuft mit.

Warum der Vermieter länger warten muss

Die Frist des § 573c BGB ist asymmetrisch. Für Mieter bleibt sie immer bei drei Monaten; für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate — auf sechs und neun Monate. Hinzu kommt: Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigenbedarf oder erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters (§ 573 BGB), und er muss die Gründe in der Kündigung angeben. Mieter brauchen keinen Grund.

Form: Brief mit Unterschrift, keine E-Mail

Anders als Handy-, Fitness- oder Streamingvertrag lässt sich ein Mietvertrag nicht per E-Mail kündigen. § 568 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Form, und das heißt nach § 126 BGB: ein Schriftstück mit eigenhändiger Unterschrift. Eine eingescannte Unterschrift im PDF-Anhang genügt ebenso wenig wie Fax, Messenger oder das Kundenportal einer Hausverwaltung. Der Kündigungsbutton nach § 312k BGB ist für Mietverträge ausdrücklich nicht vorgesehen, weil das Gesetz hier eine strengere Form vorschreibt. Eine formlos erklärte Kündigung ist nichtig — das Mietverhältnis läuft weiter, und die Frist beginnt erst mit dem formgerechten Brief.

Drei Punkte entscheiden über die Wirksamkeit: Alle Mieter unterschreiben. Haben Sie den Vertrag zu zweit geschlossen, müssen beide kündigen; die Kündigung eines Einzelnen ist unwirksam. Der richtige Empfänger. Die Kündigung geht an den Vermieter, nicht an den Hausmeister; bei mehreren Vermietern an alle. Eine Hausverwaltung ist nur empfangsberechtigt, wenn sie dazu bevollmächtigt ist — im Zweifel an den Vermieter persönlich und die Verwaltung in Kopie. Der Beweis des Zugangs. Es zählt, wann der Brief beim Vermieter ankommt (§ 130 BGB). Am sichersten ist die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder der Einwurf durch einen Boten, der als Zeuge bestätigen kann, was er wann eingeworfen hat. Beim Einwurfeinschreiben zählt der Auslieferungsbeleg, nicht der Einlieferungsschein (BGH, II ZR 299/15; BAG, 2 AZR 68/24). Details zum Zugang stehen im Wissensteil der Startseite.

Früher raus: Nachmieter und Aufhebungsvertrag

Drei Monate sind lang, wenn die neue Wohnung schon bezogen ist. Das Gesetz kennt aber keinen Anspruch, die Frist durch einen Nachmieter zu verkürzen. Ein solches Recht besteht nur, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält oder der Vermieter zustimmt. In der Praxis lohnt der Vorschlag trotzdem: Ein solventer, sofort einzugsbereiter Nachmieter erspart dem Vermieter Leerstand und Suche, und viele stimmen einem früheren Ende zu. Schlagen Sie konkret vor — mit Namen, Einkommensnachweis und Wunschtermin — und lassen Sie sich die Zustimmung schriftlich geben.

Die zweite Möglichkeit ist der Aufhebungsvertrag: Mieter und Vermieter einigen sich auf ein Enddatum und regeln darin am besten gleich Übergabe, Renovierung und Kaution. Anders als die Kündigung ist er nicht an die Frist des § 573c BGB gebunden. Unterschreiben Sie nichts, was Ihnen Pflichten aufbürdet, die der Mietvertrag nicht enthält — etwa eine vollständige Renovierung, obwohl die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Sonderkündigung: Mieterhöhung und Modernisierung

Mieterhöhung (§ 561 BGB)

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), gibt Ihnen § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht: Bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens können Sie außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein — Sie zahlen bis zum Auszug die alte Miete. Eine abweichende Vereinbarung zu Ihrem Nachteil ist unwirksam. Beispiel: Das Erhöhungsverlangen geht am 10. März zu; Sie können bis zum 31. Mai kündigen, das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.

Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB)

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, etwa eine energetische Sanierung mit monatelangem Baulärm, dürfen Sie nach § 555e BGB außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erklärt werden, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Beispiel: Die Ankündigung geht am 10. März zu; Sie können bis zum 30. April kündigen, und das Mietverhältnis endet am 30. Juni. Auch dieses Recht ist zwingend. Es gilt nicht bei Bagatellmaßnahmen, die die Wohnung nur unerheblich beeinträchtigen und zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

Beide Sonderkündigungen brauchen wie jede Mietkündigung die Schriftform mit Unterschrift. Nennen Sie im Brief die Rechtsgrundlage und das Datum des Zugangs der Vermietererklärung, damit klar ist, worauf Sie sich berufen.

Übergabe und Kaution

Mit dem Ende des Mietverhältnisses schulden Sie die Rückgabe der Wohnung — geräumt, besenrein, mit allen Schlüsseln. Fertigen Sie mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll an, das den Zustand jedes Raums, vorhandene Mängel, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung und die Zahl der übergebenen Schlüssel festhält; beide unterschreiben, jeder erhält ein Exemplar. Fotos mit Datum ergänzen das Protokoll. Ohne Protokoll steht später Aussage gegen Aussage, wenn es um Abzüge von der Kaution geht.

Die Kaution regelt § 551 BGB: höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete, zahlbar in drei gleichen Monatsraten, vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Eine Frist für die Rückzahlung nennt das Gesetz nicht. Der Vermieter darf nach dem Auszug eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist nutzen, um festzustellen, ob ihm noch Ansprüche zustehen — etwa aus Schäden oder aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung. In der Rechtsprechung hat sich dafür ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten eingebürgert; bei komplizierten Fällen kann er länger sein. Für die Betriebskosten darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Fordern Sie die Kaution nach Ablauf der Frist schriftlich mit Fristsetzung zurück und geben Sie Ihre neue Bankverbindung an.

Musterformulierung

„Hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ fängt Rechenfehler auf: Haben Sie sich beim dritten Werktag vertan, gilt die Kündigung zum nächsten zulässigen Termin, statt unwirksam zu sein. Der Kündigungsrechner ist für Laufzeitverträge gebaut; die Mietfrist rechnen Sie am einfachsten mit der Grafik oben: Zugangsmonat plus zwei Monate, Ende am Monatsletzten.

Häufige Fragen